Nejčastějším způsobem převodu nemovitého majetku je uzavření darovací nebo kupní smlouvy.

Darovací smlouva bývá uzavírána zejména mezi příbuznými, její součástí může být i zřízení služebnosti doživotního užívacího práva pro dárce, případně další ujednání – například zákaz dům či byt po dobu trvání služebnosti prodat nebo zatížit.

V souvislosti s kupní smlouvou může notářka provádět i notářskou úschovu kupní ceny.  Tato služba je výhodná jak pro prodávajícího tak pro kupujícího, neboť notářka zajistí, že kupní smlouva nebude vložena do katastru nemovitostí předtím, než kupující složí kupní cenu, a současně že nedojde k zaplacení kupní ceny bez následného převodu vlastnického práva k nemovité věci. Notářka vypracuje kupní smlouvu v takovém znění, aby její vložení do katastru nemovitostí bylo bezproblémové. Kupující tak má zajištěno, že vkladové řízení bude trvat jen po nezbytnou dobu a notářka navíc může účastníky v tomto řízení zastupovat. Notářka má do doby podání návrhu na vklad vlastnického práva kupní smlouvu ve své úschově. Bezodkladně po zápisu vlastnického práva ve prospěch strany kupující vydá notářka kupní cenu ze své úschovy na účet prodávajícího.

Notáři mají přístup do katastru nemovitostí a není proto třeba k jednání ohledně smlouvy zajišťovat výpis z katastru nemovitostí. Potřebu dalších dokladů potřebných k sepsání smlouvy je třeba vždy konzultovat s pracovníky notářky.

Notářskou úschovu můžete využít i při jiných závazkových vztazích (např. smlouva o převodu podílu, smlouva o dílo). Cena za notářskou úschovu závisí na výši částky, která bude do úschovy přijata.

Společné jmění manželů je zákonným manželským majetkovým režimem. Chtějí-li se manželé či snoubenci odchýlit od tohoto zákonného majetkového režimu, mohou tak učinit smlouvou uzavřenou ve formě notářského zápisu. Touto smlouvou si manželé či snoubenci mohou:

• sjednat režim oddělených jmění, což znamená, že cokoli jeden z manželů nabude, získává do svého výlučného vlastnictví, přičemž s majetkem může volně nakládat bez souhlasu druhého manžela. Společné jmění manželů v tomto případě vůbec nevzniká, nebo pokud již vzniklo dříve, sjednáním tohoto režimu naopak zaniká. Z dluhů, které jeden z manželů převezme, nebude druhý manžel zavázán.
• vyhradit vznik společného jmění ke dni zániku manželství, což znamená, že při uzavření manželství společné jmění nevznikne a vznikne až v okamžiku zániku manželství, přičemž jeho obsahem bude majetek nabytý oběma manžely za trvání manželství, ovšem pouze za předpokladu, že v den zániku manželství je tento majetek stále ve vlastnictví jednoho z manželů.
• rozšířit rozsah společného jmění v zákonném režimu, což znamená, že z výlučného majetku jednoho z manželů se stane majetek společný (například jeden z manželů zdědí majetek a následně ho učiní majetkem společným).
• zúžit rozsah společného jmění, což znamená, že z již nabytého majetku ve společném jmění se stane výlučný majetek jednoho z manželů nebo podílové spoluvlastnictví obou manželů, nebo se vymezí pravidla, na jejichž základě bude v budoucnu každý z manželů nabývat určené součásti jmění do svého výlučného vlastnictví či do podílového spoluvlastnictví.
• sjednat správu toho, co je součástí společného jmění, odchylně od zákona.

Manželé dále mohou smlouvou změnit smluvený režim nebo režim založený rozhodnutím soudu.

Smlouvy o manželském majetkovém režimu, je-li to v nich ujednáno, jinak na žádost obou manželů, se zapisují do veřejného seznamu, kterým je Seznam listin o manželském majetkovém režimu vedený v elektronické podobě Notářskou komorou České republiky. Zápis do Seznamu provede notář, který smlouvu o manželském majetkovém režimu sepsal, nebo není-li to možné, Notářská komora České republiky. Zápis má ty právní účinky, že manželé či snoubenci se mohou těchto smluv vůči třetím osobám vždy dovolat, tedy i když tyto třetí osoby nebyly s jejich obsahem seznámeny; v opačném případě totiž platí, že těchto smluv se lze vůči třetím osobám dovolat jen tehdy, je-li jim jejich obsah znám.

Všechny smlouvy a rozhodnutí soudů o manželském majetkovém režimu se povinně evidují v Evidenci listin o manželském majetkovém režimu, kterou vede Notářská komora České republiky v elektronické podobě. Tato Evidence je neveřejná a slouží pouze pro potřeby soudu v řízení o pozůstalosti.

Pokud je předmětem smlouvy nemovitá věc zapsaná v katastru nemovitostí, může notářka připravit i listiny související s vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Zástavní smlouva je jedním ze způsobů, jak lze zajistit pohledávku. Věřitel se tak dostává do výhodnějšího postavení, neboť v případě prodlení dlužníka se splněním dluhu se může uspokojit z výtěžku zpeněžení zástavy. Zástavou může být každá věc, s níž lze obchodovat (věc hmotná i nehmotná, movitá i nemovitá).

V případě, kdy je předmětem zástavy závod nebo jiná věc hromadná, nemovitá věc, která nepodléhá zápisu do katastru nemovitostí, nebo jde o věc movitou a ujednají si to strany zástavní smlouvy, musí být zástavní smlouva sepsaná ve formě notářského zápisu a zástavní právo k takové věci pak vznikne až jeho zápisem do Rejstříku zástav.

Rejstřík zástav vede v elektronické podobě Notářská komora České republiky a zápis zástavního práva na základě zástavní smlouvy do Rejstříku zástav provede notář, který zástavní smlouvu sepsal. Výhodou zápisu do Rejstříku zástav je, že vázne-li na věci více zástavních práv, uspokojí se právo zástavního věřitele zapsané v Rejstříku zástav nebo ve veřejném seznamu podle pořadí zápisu přednostně před právem vzniklým jiným způsobem.

Rejstřík zástav slouží nejen k povinným zápisům zástavních práv, ale je možné v něm i vyhledávat. Kterýkoliv notář vydá každému na jeho žádost opis nebo výpis z Rejstříku zástav nebo potvrzení o tom, že v něm určitá věc není evidována jako zástava. Lze tak předejít riziku koupě zastavené věci. Taková opatrnost se může vyplatit zejména při koupi hodnotnější věci, například automobilu, závodu atd. Vzory žádostí si vyžádejte u notářky. Podle občanského zákoníku lze do Rejstříku zástav také zapsat pouze zákaz zřízení zástavního práva k věci, aniž by k této věci muselo být zároveň zřízeno zástavní právo, zákaz zřízení dalšího zástavního práva k zástavě nebo budoucí zástavní právo či podzástavní právo.

Notářský zápis obsahující svolení k vykonatelnosti je častý a preferovaný způsob, jak zajistit vrácení půjčených peněz, resp. splacení dluhu obecně. Dlužník totiž dává svolení, aby byl notářský zápis přímo vykonatelný prostřednictvím soudu nebo prostřednictvím exekuce. Čili pokud dlužník nevrátí dluh řádně a včas, nemusí věřitel dlužníka žalovat, aby mu daný dluh zaplatil, ale může rovnou přistoupit k vymáhání dluhu, neboť již má tzv. exekuční titul.

Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti může obsahovat buď dohodu mezi věřitelem a dlužníkem, nebo může jít o jednostranné právní jednání dlužníka – uznání peněžitého dluhu. Dohodu se svolením k vykonatelnosti lze uzavřít i ohledně pohledávky, která teprve vznikne, nebo ohledně jiného nároku. Dohodu lze uzavřít i v případech, když je pohledávka už po splatnosti a věřitel je přesto ochoten poskytnout dlužníkovi ke splacení dodatečnou lhůtu.

Pořízeními pro případ smrti jsou dědická smlouva, závěť nebo dovětek. Takovým pořízením může člověk vyřešit své majetkové záležitosti po smrti a předejít tím sporům mezi dědici, dokonce může některé své potomky vydědit nebo některé své jiné nejbližší příbuzné z dědění úplně vyloučit. Dále může povolat správce pozůstalosti nebo vykonavatele závěti, což jsou osoby, které mají napomoct rychlejšímu a bezproblémovějšímu průběhu pozůstalostního řízení a ochraně zanechaného majetku.

Nejčastějším způsobem je pořízení závěti. Závěť může být sepsána i v jiné formě než je notářský zápis. Nicméně pokud ji sepisuje notář, poučí pořizovatele o důsledcích taktové závěti, o právech dětí a dalších potomků na povinný díl, o zákonných důvodech pro vydědění, o možnostech a způsobech pro změnu či odvolání závěti atd. Je tak nejvyšší možnou mírou zaručeno, že vůle pořizovatele bude v plném rozsahu naplněna a pozůstalost mezi dědice rozdělena tak, jak zamýšlel. Originál závěti sepsané notářem zůstává bezpečně uložen u notáře a nemůže se tedy stát, že by někdo závěť záměrně zničil, zatajil nebo dokonce zfalšoval. Údaj o tom, že byla závěť notářem sepsána, musí notář zapsat do Evidence právních jednání pro případ smrti, kterou vede Notářská komora České republiky. V této Evidenci jsou kromě závětí evidované také dědické smlouvy, smlouvy o zřeknutí se dědického práva nebo povolání správce pozůstalosti. Každý notář, který je k pozůstalostnímu řízení pověřen soudem, musí do této Evidence nahlédnout a zjistit, zda neexistuje závěť či jiná listina sepsaná notářem (či notáři svěřená do úschovy), která pozůstalostní řízení ovlivní. Tím je zajištěno, že se podle takové listiny bude v řízení postupovat.

Vedle závěti je možné pro případ smrti uzavřít dědickou smlouvu, která musí být sepsána ve formě notářského zápisu. Dědickou smlouvou povolává zůstavitel druhou smluvní stranu nebo třetí osobu za dědice nebo odkazovníka a druhá strana to přijímá. Jedná se o dvoustranné právní jednání, to znamená, že ji zůstavitel nemůže jednostranně zrušit, změnit či nahradit jinou smlouvou, tak jak je to připuštěno u závěti. Dědic ustanovený dědickou smlouvou má nejsilnější postavení, má přednost jak před dědicem ze závěti, tak ze zákona. Dědická smlouva má však i své nevýhody, o kterých notář žadatele o její sepis předem poučí.

Dovětkem se na rozdíl od závěti a dědické smlouvy neustanovuje dědic, ale činí se jiná opatření – lze jím nařídit odkaz, stanovit odkazovníku nebo dědici podmínku, nebo doložit čas anebo uložit odkazovníku nebo dědici příkaz, popř. povolat vykonavatele závěti.

Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Členství v něm je odvozeno od vlastnictví jednotky – bytu nebo nebytového prostoru. Společenství vlastníků vzniká zápisem do veřejného rejstříku, kterým je rejstřík společenství vlastníků jednotek.

Povinně musí být založeno v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.

Je-li v domě méně než pět jednotek, může být společenství vlastníků založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek.

Společenství vlastníků lze založit schválením stanov všemi vlastníky ve formě notářského zápisu, nebo rozhodnutím ustavující schůze o přijetí stanov, které musí být osvědčeno notářským zápisem.  Následně může notář provést přímý zápis společenství vlastníků do veřejného rejstříku, případně vyhotovit listiny s tím související.

Zakládá-li společenství vlastníků jediný vlastník všech jednotek, není notářský zápis zákonem vyžadován.

Při změně stanov se forma notářského zápisu nevyžaduje, ledaže by ji vyžadovaly stávající stanovy.

Účast notáře je ze zákona vyžadována při zakládání společnosti s ručením omezeným, akciové společnosti a družstva, dále pak při provádění změn, které se promítají do zápisu ve veřejném rejstříku (změna obchodní firmy, sídla, předmětu podnikání, výše základního kapitálu atd.), při jejich zrušení s likvidací a v některých dalších případech.

Zápisy do obchodního rejstříku (a také do všech ostatních veřejných rejstříků), změny a výmazy může mimo rejstříkového soudu provést také notář. Notář provádí tyto úkony na žádost osoby oprávněné k podání návrhu a na základě jím sepsaného podkladového notářského zápisu. Přímý zápis notářem je oproti zápisu rejstříkovým soudem rychlejší, neboť notář na rozdíl od rejstříkového soudu nevede žádné řízení. Notář rovněž od žadatele vybere případný poplatek, který se hradí rejstříkovému soudu, a založí požadované listiny do sbírky listin. Celý proces je pro žadatele pohodlnější, rychlejší a také levnější, neboť v případě založení společnosti s ručením omezeným, pokud její zakladatelské právní jednání obsahuje jen zákonem vyžadované náležitosti a současně bude vklad splacen v penězích, se neplatí soudní poplatek, je-li zápis do obchodního rejstříku proveden notářem, a také odměna notáře je nižší.

Od 1.9.2021 zákon zavedl možnost sepisovat notářské zápisy týkající se veřejných rejstříků i na dálku či v elektronické podobě, a dále možnost online založit společnost s ručením omezeným. V případě dotazů ohledně těchto novinek se telefonicky spojte s notářkou.

Dne 1.6.2021 nabyl účinnosti zákon o evidenci skutečných majitelů, který zavádí povinnost, aby každá právnická osoba se sídlem v České republice či první uspořádání se vztahem k České republice měli zapsaného svého skutečného majitele – vyjma těch, které skutečného majitele ze zákona nemají. Skutečným majitelem je buď koncový příjemce, nebo osoba s koncovým vlivem. Skutečným majitelem může být pouze osoba fyzická a její podíl může být buď přímý, nebo nepřímý (tj. nachází se až na konci řetězce vztahů, které k ní vedou).

V případě obchodních korporací je:

• koncovým příjemcem fyzická osoba, která má více než 25% podíl na zisku, jiných vlastních zdrojích či likvidačním zůstatku.
• osobou s koncovým vlivem ovládající osoba, tedy ten, kdo má podíl na hlasovacích právech alespoň 40%, ledaže stejným nebo vyšším podílem nakládá jiná osoba nebo jiné osoby jednající se shodě.

Pokud v obchodní korporaci žádná taková osoba není, nebo ji nelze určit, zapisuje se tzv. náhradní skutečný majitel, kterým je osoba ve vrcholném vedení (člen statutárního orgánu a vrcholný manažer).

Evidující osoba má povinnost zajistit zápis do Evidence skutečných majitelů, případně zápis změny, pokud aktuální zápis neodpovídá skutečnosti. Zápisy provádí soud nebo notář.

K žádosti notáři je třeba doložit:

1. a) identifikační údaje skutečného majitele
2. b) listiny dokládající postavení skutečného majitele – např. zakladatelské právní jednání, seznam společníků/akcionářů, prohlášení o jednání ve shodě.

Naopak není třeba dokládat skutečnosti, které si může notář sám zjistit z veřejných rejstříků.

V případě, že evidující osoba svou povinnost nesplní, hrozí jí uložení pokuty. Další sankcí je nevymahatelnost zastíracích smluv, nemožnost vyplácet nezapsaným skutečným majitelům zisk, zákaz výkonu hlasovacích práv skutečnými majiteli nezapsanými v Evidenci.

Evidence skutečných majitelů je informační systém veřejné správy, vedený v elektronické podobě soudem. Spravuje ji Ministerstvo spravedlnosti. Údaje, které jsou v ní zapsaný, jsou veřejnosti přístupny jen zčásti, a to na internetových stránkách https://esm.justice.cz/ias/issm/rejstrik.

Svěřenský fond se vytváří vyčleněním majetku z vlastnictví zakladatele tak, že ten svěří správci majetek k určitému účelu smlouvou nebo pořízením pro případ smrti a svěřenský správce se zaváže tento majetek držet a spravovat. Vznikem svěřenského fondu vzniká oddělené a nezávislé vlastnictví vyčleněného majetku a svěřenský správce je povinen ujmout se tohoto majetku a jeho správy. Vlastnická práva k majetku ve svěřenském fondu vykonává vlastním jménem na účet fondu svěřenský správce; majetek ve svěřenském fondu však není ani vlastnictvím správce, ani vlastnictvím zakladatele, ani vlastnictvím osoby, které má být ze svěřenského fondu plněno.

Svěřenský fond je zřízen, když svěřenský správce přijme pověření k jeho správě; je-li svěřenských správců více, postačí, pokud pověření přijme alespoň jeden z nich.  Svěřenský fond vzniká dnem zápisu do evidence svěřenských fondů, která je dostupná na internetových stránkách https://esf.justice.cz/ias/isesf/rejstrik.

Každý svěřenský fond musí mít statut. Statut svěřenského fondu vydává zakladatel a musí mít formu notářského zápisu.

Postup při přeměnách obchodních společností a družstev se řídí zákonem č. 125/2008 Sb. Přeměnou se rozumí fúze společnosti nebo družstva, rozdělení společnosti nebo družstva, převod jmění na společníka, změna právní formy a přeshraniční přemístění sídla. Notářka je schopna poskytnout klientovi harmonogram pro daný typ přeměny, připravit projekt i všechny ostatní listiny s tím související. V zákonem stanovených případech má projekt přeměny formu notářského zápisu. Schválení přeměny musí být osvědčeno notářským zápisem, přičemž notářka pak může provést přímý zápis přeměny do obchodního rejstříku.

Při přeshraničí přeměně notář osvědčuje splnění zákonem stanovených požadavků českou osobou zúčastněnou na přeshraniční přeměně a splnění zákonem stanovených požadavků pro zápis přeshraniční přeměny do obchodního rejstříku. Osvědčení pro přeshraniční přeměnu a osvědčení pro zápis do obchodního rejstříku notář osvědčuje zvláštní veřejnou listinou – osvědčením, nikoli notářským zápisem.

V případě zájmu se telefonicky spojte s notářkou, která Vám poskytne podrobnější informace k danému typu přeměny, včetně popisu postupu jednotlivých kroků, zejména kdy zákon vyžaduje vyhotovení znaleckého posudku, požadavky zákona na účetní závěrku a zahajovací rozvahu atd.

Při ověření podpisu – legalizaci notář ověřuje, že fyzická osoba před ním v jeho přítomnosti listinu vlastnoručně podepsala nebo podpis na listině se již nacházející před ním uznala za vlastní. Legalizace se provádí připojením doložky o podpisu listiny nebo o uznání podpisu za vlastní, která se umístí přímo na listinu, případně se vyhotoví na samostatný list, který se pevně připojí k podepsané listině. Ověřením podpisu neodpovídá notář ani jeho pracovník za obsah listiny jak po právní stránce, tak po stránce faktické. Je nutné, aby listina, na které je podpis ověřován, byla již úplná, tedy jedná se o ucelený text, který je ukončen způsobem prokazujícím jeho jedinečnost, což může být podpis, razítko apod. Nemůže se proto jednat např. o nevyplněný formulář či dokonce prázdný papír. Neovládá-li notář nebo jeho pracovník jazyk, v němž je listina pořízena, vyzve žadatele, aby předložil překlad listiny tlumočníkem. Nestane-li se tak, notář úkon odmítne.

V případě legalizace je možné si ověřit skutečnost, že ji opravdu provedla notářka, a to přes QR kód umístěný na ověřovací doložce.

Má-li být předkládaná listina použita v zahraničí, musí být ověřovací doložka podepsána notářkou nebo jejím stálým zástupcem. Na skutečnost, že hodláte listinu použít v zahraničí, pracovníky notářky vždy předem upozorněte. Apostilu je následně možné získat u Notářské komory České republiky.

Od 1.9.2021 zákon zavedl i možnost ověření elektronického podpisu.

Vidimací se ověřuje shoda kopie listiny s jejím originálem. Vidimace se provádí připojením doložky o vidimaci, která se umístí přímo na kopii, případně se vyhotoví na samostatný list papíru, který se pevně připojí k  listině.

Vidimací se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů uvedených v listině a jejich soulad s právními předpisy a notář za obsah listiny neodpovídá.

Notář odmítne vidimaci provést, je-li listinou, z níž je opis pořízen, listina, jejíž jedinečnost nelze ověřeným opisem nahradit, zejména občanský průkaz, vojenský průkaz, pas, nebo jiný průkaz, směnka, šek, nebo jiný cenný papír, vkladní knížka, geometrický plán, rysy a technické kresby, nebo jsou-li v listině, jejíž shoda s opisem má být ověřena, změny, doplňky, vsuvky nebo škrty, které by mohly zeslabit její věrohodnost.

Má-li být listina použita v zahraničí, musí být ověřovací doložka podepsána notářkou nebo jejím stálým zástupcem. Na skutečnost, že hodláte listinu použít v zahraničí, pracovníky notářky vždy předem upozorněte. Apostilu je následně možné získat u Notářské komory České republiky.

Czech POINT (Český Podací Ověřovací Informační Národní Terminál) je projekt veřejné správy, prostřednictvím kterého může veřejnost na určených kontaktních místech získat např. výpisy z informačních systémů veřejné správy, nebo požádat o autorizovanou konverzi dokumentu. U notářky můžete požádat o provedení autorizované konverze dokumentu, dále o výpis z obchodního nebo jiného veřejného rejstříku, o výpis z evidence Rejstříku trestů fyzických či právnických osob, o výpis z živnostenského rejstříku, o výpis z katastru nemovitostí, nebo o výpis z bodového hodnocení řidičů.